신축 아파트 잔금을 치르고 입주까지 마쳤는데, 인터넷등기소에서 우리 집 등기부등본이 조회되지 않아 당황하는 분들이 많습니다. 이상한 일이 아닙니다. 그 집은 아직 등기부 자체가 만들어지기 전, 즉 소유권보존등기 전 상태이기 때문입니다.
이 글에서 보존등기가 무엇인지, 누가 언제 하는지, 비용은 누가 내는지, 그리고 실무에서 가장 궁금해하는 보존등기 전 잔금대출이 나오는 구조까지 순서대로 정리합니다.
소유권보존등기란 — “등기부를 처음 만드는 등기”
소유권보존등기는 미등기 부동산에 최초로 하는 등기입니다. 땅은 원래 등기부가 있지만, 새로 지은 건물은 완공 시점에 등기부가 없습니다. 보존등기를 하면서 그 건물의 등기부(등기기록)가 처음 개설되고, 갑구 첫 줄에 최초 소유자가 기록됩니다.
누가 신청할 수 있는지는 부동산등기법 제65조가 정하고 있습니다.
부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인) — 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 ① 토지대장·임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인·포괄승계인 ② 확정판결로 소유권을 증명하는 자 ③ 수용으로 소유권 취득을 증명하는 자 ④ 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 자(건물 한정)가 신청할 수 있다.
신축 아파트에서 “건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자”는 분양받은 내가 아니라 시행사(재건축·재개발이면 조합) 입니다. 그래서 보존등기는 시행사 명의로 이뤄지고, 입주자는 그다음 단계에서 시행사로부터 소유권을 넘겨받는 소유권이전등기를 합니다.
정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 소유권보존등기 | 소유권이전등기 |
|---|---|---|
| 무엇 | 등기부를 처음 만드는 등기 | 소유권을 넘겨받는 등기 |
| 누가 | 시행사·조합 (건축물대장 최초 소유자) | 수분양자 (입주자) |
| 명의 | 시행사 명의 | 내 명의 |
| 비용 부담 | 시행사 | 입주자 |
신축 아파트 등기 순서 — 사용승인부터 내 명의까지
신축 단지의 등기는 다음 순서로 진행됩니다.
- 사용승인 — 공사가 끝나면 관할 지자체의 사용승인(준공)을 받습니다. 이때부터 입주가 시작됩니다
- 건축물대장 생성 — 사용승인 내용을 바탕으로 동·호수별 건축물대장이 만들어집니다
- 소유권보존등기 — 시행사가 자기 명의로 보존등기를 신청합니다. 이때 비로소 등기부가 생깁니다
- 소유권이전등기 — 잔금을 완납한 수분양자 앞으로 소유권을 넘깁니다. 집단등기 또는 개별등기로 진행합니다
보존등기는 언제쯤 되나 — 정해진 기한은 없습니다
많이 검색되는 질문이지만, 보존등기를 “며칠 안에 해야 한다”는 법정 기한은 없습니다. 사용승인과 건축물대장 정리가 끝난 뒤 시행사가 신청하며, 입주 개시일과 보존등기일이 몇 주에서 몇 달씩 어긋나는 단지도 흔합니다. 미분양·공사비 정산·조합 내부 사정 등으로 늦어지는 경우도 있습니다.
그래서 “입주는 했는데 등기부등본이 안 나오는” 공백기가 생기는데, 이 기간이 문제 되지 않도록 법이 기산점을 따로 정해 두었습니다. 아래 60일 규정에서 다시 설명합니다.
비용 — 누가 무엇을 내는지가 핵심입니다
“신축 아파트 보존등기 비용”을 검색하는 분들이 실제로 알고 싶은 것은 대부분 입주자 본인이 내야 하는 돈입니다. (재개발·재건축 조합원 분양이라면 원시취득 구조가 또 달라지는데, 두 사업의 차이는 재건축·재개발 차이 비교에서 다뤘습니다.) 그런데 보존등기와 이전등기의 비용 부담자가 다르기 때문에 이 둘을 구분해야 합니다.
보존등기 비용 — 시행사 부담
보존등기는 시행사 명의의 등기이므로 그 세금도 시행사가 냅니다. 건물을 새로 지어 취득하는 것은 지방세법상 원시취득으로, 취득세율은 2.8% (지방세법 제11조 제1항 제3호)입니다. 여기에 지방교육세 등이 붙습니다. 이 비용은 분양원가에 녹아 있을 뿐, 입주자에게 별도 세금으로 청구되는 항목이 아닙니다.
이전등기 비용 — 입주자 부담
입주자가 실제로 내는 것은 소유권이전등기 비용입니다. 항목은 일반 매매와 같습니다.
| 항목 | 기준 (2026년) |
|---|---|
| 취득세 | 분양가(취득가액) 기준 6억 이하 1% · 6억 초과~9억 이하 1~3% 구간 계산 · 9억 초과 3% (1주택 유상취득 기준) |
| 지방교육세 | 취득세율의 구간에 따라 0.1~0.3% |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 초과만 0.2% |
| 국민주택채권 | 시가표준액·지역별 매입률로 매입 후 통상 즉시 할인 매도 (할인 비용만 실부담) |
| 인지세 | 거래금액 구간별 (예: 1억 초과~10억 이하 15만원) |
| 등기신청수수료 | 부동산당 서면 18,000원 · 전자표준양식(e-Form) 15,000원 · 전자신청 10,000원 |
| 법무사 보수 | 집단등기 단지별 견적 · 개별 선임 시 별도 |
등기신청수수료는 2025년 8월 1일 시행된 수수료규칙 개정으로 인상된 금액입니다(서면 기준 15,000원 → 18,000원). 아직 예전 금액으로 안내하는 자료가 많으니 주의하세요.
예를 들어 분양가 5억 원, 전용 84㎡, 1주택 조건이면 취득세 1%인 500만 원 + 지방교육세 0.1%인 50만 원 = 세금만 550만 원이고, 여기에 채권 할인 비용·수수료·법무사 보수가 더해집니다. 내 분양가 기준 정확한 금액은 등기비용 계산기에서 바로 확인할 수 있고, 항목별 상세 설명은 아파트 등기비용 총정리에 정리해 두었습니다.
💡 집단등기 안내문에 “보존등기 관련 실비”나 제증명·교통비 같은 항목이 섞여 있는 경우가 있습니다. 보존등기 세금 자체는 시행사 부담이 원칙이므로, 내역서에 이해되지 않는 항목이 있으면 법무사 사무실에 근거를 확인해 보세요.
보존등기 후 대출 — 잔금대출이 “후취담보”로 나오는 이유
자동완성에 “보존등기 후 대출”이 뜰 만큼 많이 궁금해하는 부분입니다. 구조는 이렇습니다.
- 잔금 시점에는 등기부가 없거나(보존등기 전) 시행사 명의(이전등기 전)입니다
- 등기부가 없으면 은행이 근저당권을 설정할 수 없습니다
- 그래서 신축 잔금대출은 통상 후취담보 조건으로 실행됩니다 — 대출을 먼저 내주고, 보존등기·이전등기가 완료되는 대로 근저당권을 설정하기로 약정하는 방식입니다
실무에서는 이전등기와 근저당권 설정 등기를 같은 날 함께 접수하는 경우가 많고, 은행이 요구하는 기한 안에 등기가 완료되지 않으면 대출 조건에 영향이 갈 수 있으므로 단지의 등기 일정 안내를 챙겨 두는 것이 좋습니다. 신축 잔금대출의 한도와 금리 구조는 잔금대출 완벽 가이드와 잔금대출 계산기에서 확인하세요.
60일 규정 — 이전등기를 미룰 수 없는 이유
부동산등기 특별조치법 제2조는 소유권이전등기 신청 의무를 정하고 있습니다.
- 원칙: 잔금 지급 등 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다
- 신축처럼 잔금 시점에 보존등기가 아직 없는 경우: 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날부터 60일 이내로 기산합니다 (같은 조 제5항)
즉 “입주는 했는데 보존등기가 늦어져서 60일을 넘겼다”는 상황은 법이 이미 감안하고 있고, 보존등기가 가능해진 뒤부터 60일을 세면 됩니다. 정당한 사유 없이 이 기한을 넘기면 과태료 대상이 될 수 있습니다.
취득세는 별도로 취득일부터 60일 이내 신고·납부 의무가 있으니(지방세법), 잔금을 치렀다면 등기 진행과 무관하게 취득세 일정부터 챙기는 것이 안전합니다.
집단등기 vs 개별등기 — 셀프도 가능합니다
이전등기 단계에서 입주자는 두 가지 중에서 선택합니다.
| 구분 | 집단등기 | 개별(셀프)등기 |
|---|---|---|
| 진행 | 단지에서 알선한 법무사가 일괄 처리 | 본인이 직접 서류 준비·신청 |
| 장점 | 서류 수집·일정 관리가 편함 | 법무사 보수 절약 |
| 유의 | 보수·실비 내역 확인 필요 | 시행사에서 받을 서류(분양계약서, 잔금완납확인서 등) 협조 요청 필요 |
집단등기가 의무는 아닙니다. 다만 개별등기를 하려면 시행사 측 서류를 따로 받아야 하므로 미리 관리사무소·시행사에 개별 진행 의사를 알려야 합니다. 셀프등기 절차는 셀프등기 가이드에 단계별로 정리되어 있습니다.
체크리스트 — 신축 입주자가 챙길 것
- 입주 안내문에서 보존등기 예정 시기와 집단등기 일정 확인
- 잔금대출 은행에 후취담보 조건과 등기 완료 기한 확인
- 취득세 60일 신고·납부 기한 확인 (등기와 별개로 진행)
- 집단등기 내역서에서 법무사 보수·실비 항목 검토, 필요하면 등기비용 계산기로 세금 부분 교차 확인
- 이전등기 완료 후 등기부등본을 떼어 갑구(내 명의)·을구(근저당 설정 내용) 확인
- 전입신고·확정일자 등 입주 행정은 등기와 별개로 바로 진행 — 전입신고와 확정일자 정리 참고
보존등기는 입주자가 직접 할 일은 없지만, 그 시점에 따라 내 이전등기 기한과 대출 담보 설정 일정이 움직입니다. “시행사가 알아서 하는 절차”로만 알고 있기보다, 위 체크리스트의 날짜들만 챙겨 두면 신축 등기에서 놓칠 것은 없습니다.