재개발을 기다리다 십 년, 이십 년이 지나가는 동네가 있습니다. 조합 설립이 안 되거나, 설립돼도 내부 갈등으로 멈춰 서는 경우입니다.
그런 지역을 공공이 직접 수용해서 밀고 나가는 방식이 도심 공공주택 복합사업입니다. 2021년에 도입됐고, LH가 지금까지 46곳 7만 6천 호 규모로 추진하고 있습니다.
핵심은 두 가지입니다. 공공 수용과 현물보상입니다.
재개발과 무엇이 다른가
| 구분 | 재개발·재건축 | 도심공공주택복합사업 |
|---|---|---|
| 주체 | 주민 조합 | 공공 (LH·SH 등) |
| 방식 | 조합 정비 | 수용 |
| 보상 | 조합원 분양 | 현물보상 |
| 근거 | 도시정비법 | 공공주택 특별법 |
| 속도 | 조합 절차에 좌우 | 상대적으로 신속 |
가장 큰 차이는 조합이 없다는 점입니다.
조합 설립 동의, 추진위원회 구성, 시공사 선정, 관리처분계획 인가까지 이어지는 긴 과정과 그 사이의 갈등이 사라집니다. 대신 주민이 사업 내용을 스스로 정할 여지도 줄어듭니다.
속도와 자율성을 맞바꾸는 구조라고 보면 됩니다.
절차 — 예정지구가 끝이 아닙니다
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 예정지구 지정 |
| 2 | 지정일부터 1년 이내 동의 확보 |
| 3 | 중앙도시계획위원회 심의 |
| 4 | 중앙토지수용위원회 심의 |
| 5 | 복합지구 최종 선정 |
2단계의 동의 요건이 관문입니다.
주민 3분의 2 이상 + 토지면적 2분의 1 이상
두 조건을 1년 안에 모두 충족해야 다음으로 넘어갑니다. 채우지 못하면 예정지구 지정이 해제될 수 있습니다.
그래서 “우리 동네가 예정지구로 지정됐다”는 소식만으로 사업이 확정된 것처럼 받아들이면 안 됩니다. 예정지구와 복합지구는 다른 단계입니다.
현물보상이란
수용이라고 하면 보통 현금 보상을 떠올리지만, 이 사업은 다릅니다.
- 토지등소유자는 새로 지어지는 주택으로 돌려받습니다
- 분양주택에 현물보상 주택과 이익공유형 주택이 포함됩니다
- 토지등소유자 현물보상주택은 별도로 제시될 수 있습니다
현금으로 받고 떠나는 것이 아니라 그 자리에 다시 들어오는 구조라, 원주민 재정착을 염두에 둔 설계입니다.
다만 구체적인 보상 기준과 배정 방식은 지구마다 다릅니다. LH가 지구별로 현물보상 기준과 신청 공고를 따로 내므로, 해당 지구 공고를 확인해야 정확합니다.
내 동네가 해당되는지 확인하는 법
- LH 도심복합사업 추진현황에서 지구 목록 확인
- 현재 단계가 예정지구인지 복합지구인지 파악
- 예정지구라면 동의율 진행 상황과 1년 기한이 언제까지인지 확인
- 지구별 현물보상 기준 공고 확인
서울은 6곳 1만 4천 호 규모로 예정지구 지정 공고가 완료된 상태입니다.
소유자가 판단할 지점
① 동의할 것인가
1년 안에 3분의 2를 채워야 하므로 개별 동의가 실제로 사업 성패를 가릅니다. 동의 전에 현물보상 조건을 확인하세요.
② 언제까지 살 수 있나
수용 방식이라 이주 시점이 정해집니다. 이주비 대출 등 지원이 지구별로 안내됩니다.
③ 대안이 있는가
같은 지역에 재개발이나 모아타운 같은 다른 정비 방식이 검토되고 있다면, 어느 쪽이 본인에게 유리한지 비교해야 합니다. 사업 방식에 따라 분담금 구조와 기간이 크게 달라집니다.
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정리하면 도심 공공주택 복합사업은 조합 없이 공공이 수용하고, 현금이 아니라 새 주택으로 돌려주는 방식입니다. 관건은 예정지구 지정 후 1년 안에 주민 3분의 2 동의를 채우는 것이고, 예정지구와 복합지구는 다른 단계라는 점을 구분해서 보시기 바랍니다.