상가를 임차하려는데 임대인이 이런 말을 합니다. “계약하고 법원에 가서 제소전화해 하나 하시죠.”
무슨 절차인지 모르고 따라갔다가 나중에 크게 후회하는 경우가 있습니다. 반대로 임대인 입장에서는 이만한 안전장치가 없습니다. 같은 서류를 두고 양쪽의 체감이 정반대인 제도입니다.
소송 전에 판결을 만들어 두는 절차
제소전화해는 이름 그대로 소를 제기하기 전에 하는 화해입니다.
당사자가 법원에 화해를 신청하면 법원이 화해기일을 열고, 합의가 이뤄지면 법원사무관 등이 화해조서를 작성합니다. 조서에는 당사자, 법정대리, 청구 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원이 표시되고 판사와 법원사무관 등이 기명날인 또는 서명합니다.
그리고 여기서 핵심이 나옵니다.
화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있습니다.
확정판결과 같은 효력이 뜻하는 것
재판에서 이겨 확정판결을 받은 것과 같다는 의미입니다. 실무에서는 두 가지로 나타납니다.
첫째, 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 조서 자체가 집행권원이 되기 때문에 따로 소송을 걸어 판결을 받을 필요가 없습니다.
둘째, 다투기가 매우 어렵습니다. 화해가 이루어지면 창설적 효력이 생겨서, 종전 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸하고 화해조항이 그 자리를 대신합니다.
임대인이 선호하는 이유
상가 임대차에서 가장 많이 쓰입니다. 통상 이런 조항이 들어갑니다.
- 차임을 3기 이상 연체하면 계약은 해지된 것으로 본다
- 이 경우 임차인은 즉시 점포를 인도한다
임차인이 조건을 어기면 임대인은 명도소송 단계를 건너뛰고 곧바로 강제집행으로 갈 수 있습니다. 명도소송이 통상 수개월에서 1년 이상 걸린다는 점을 생각하면 차이가 큽니다.
| 구분 | 명도소송 | 제소전화해 |
|---|---|---|
| 시점 | 분쟁이 터진 뒤 | 계약 시점에 미리 |
| 기간 | 수개월 ~ 1년 이상 | 통상 1~2개월 내 조서 작성 |
| 집행권원 | 확정판결 | 화해조서 |
| 상대 동의 | 불필요(일방 제소) | 양쪽 합의 필요 |
신청 절차
- 관할 확인 — 피신청인의 주소지·거소지 관할 지방법원 (법인은 주된 사무소·영업소 소재지)
- 신청서 제출 — 민사상 다툼에 관한 청구 취지와 원인, 다투는 사정을 기재
- 송달·기일 지정 — 신청서가 피신청인에게 송달되고 재판장이 심리기일을 지정
- 화해기일 출석 — 법원은 필요하면 당사자 본인이나 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다
- 화해조서 작성 — 합의 성립 시 조서 작성으로 종료
화해가 깨지면
불성립 조서가 송달된 날부터 2주 이내에 소송을 제기할 수 있고, 적법하게 소를 제기하면 화해를 신청한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다. 시효나 기간 계산에서 불리해지지 않도록 하는 장치입니다.
임차인이라면 반드시 볼 것
제소전화해는 임차인에게 되돌리기 어려운 문서입니다. 서명 전에 확인해야 할 지점이 있습니다.
🚨 조서에 없는 내용은 화해의 효력이 미치지 않습니다. 임대차계약에 계약갱신요구권을 배제하는 내용이 없고 화해조서에도 보증금 반환과 점포 인도에 관해서만 적혀 있었다면, 계약갱신요구권은 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항이어서 화해조서 작성 이후에도 행사할 수 있다고 본 판례가 있습니다.
뒤집어 말하면 조서에 적히는 순간 그 사항은 확정됩니다. 그래서 확인 순서는 이렇습니다.
- 해지 사유가 법정 기준보다 더 엄격하게 적혀 있지 않은지 (예: 연체 기준 횟수)
- 원상회복·시설물 처리 범위가 과도하지 않은지
- 보증금 반환과 인도의 순서가 어떻게 되어 있는지 (동시이행인지 인도가 먼저인지)
- 갱신·권리금 회수 기회에 관한 조항이 들어가 있는지
상가라면 상가건물 임대차보호법이 보장하는 갱신요구권·권리금 회수 기회와 조서 내용이 충돌하지 않는지 함께 살펴야 합니다.
정리
- 제소전화해는 소송 전에 법원에서 합의를 확정하는 절차이고, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다
- 그래서 조건이 어긋나면 명도소송 없이 바로 강제집행이 가능합니다
- 관할은 피신청인 주소지 지방법원, 신청서에는 청구 취지·원인과 다투는 사정을 적습니다
- 불성립하면 조서 송달일부터 2주 이내 소 제기, 이때 화해 신청 시점에 소가 제기된 것으로 봅니다
- 조서에 적히지 않은 사항에는 창설적 효력이 미치지 않지만, 적힌 사항은 사실상 확정됩니다
임대인에게는 가장 강력한 안전장치이고, 임차인에게는 계약서보다 무거운 문서입니다. 도장을 찍기 전에 조항을 읽는 시간이 나중의 몇 달을 아낍니다.