상가를 얻어 장사를 시작할 때 계약서보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 환산보증금입니다. 이 숫자 하나로 내가 상가임대차보호법의 어느 범위까지 보호받는지가 갈립니다.
그런데 여기서 오해가 많습니다. “환산보증금을 넘으면 이 법이 아예 적용 안 된다”고 알고 계신 분이 많은데, 사실이 아닙니다. 넘어도 남는 보호가 상당합니다. 이 글에서는 법 조문을 기준으로 그 경계선을 정확히 정리합니다.
1. 환산보증금부터 계산합니다
환산보증금은 보증금과 월세를 하나의 금액으로 합산한 값입니다. 계산식은 간단합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)
예를 들어 보증금 5,000만원에 월세 300만원인 상가라면, 5,000만원 + (300만원 × 100) = 3억 5,000만원이 됩니다. 월세 300만원짜리 가게가 보증금만 보면 5,000만원인데 법적으로는 3억 5,000만원짜리 임대차로 취급된다는 뜻입니다.
지역별 기준 금액
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9천만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 5억 4천만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 |
앞서 계산한 3억 5,000만원짜리 상가라면 어느 지역이든 기준 안에 들어옵니다.
2. 기준을 넘어도 이건 그대로 적용됩니다
여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 환산보증금이 위 기준을 초과하는 임대차에도 다음 규정은 그대로 적용됩니다.
- 대항력 — 건물이 팔려도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다
- 계약갱신 요구권 및 계약갱신의 특례
- 권리금의 정의, 회수기회 보호 등
- 권리금 평가기준의 고시와 표준권리금계약서 작성
- 계약갱신요구 등에 관한 임시 특례
- 차임연체와 해지
- 폐업으로 인한 임차인의 해지권
- 표준계약서의 작성
즉 목이 좋은 대형 상가여서 환산보증금이 9억원을 넘더라도, 10년 갱신요구권과 권리금 회수기회는 살아 있습니다. 반대로 기준을 초과하면 우선변제권처럼 보증금 회수와 직결되는 보호에서 차이가 생기므로, 그쪽은 별도로 대비해야 합니다.
3. 계약갱신요구권 — 전체 10년
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 창을 놓치면 권리 자체를 행사할 수 없으니, 만료일에서 역산해 달력에 표시해 두는 편이 안전합니다.
갱신은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 가능합니다. 처음 계약이 2년이었다면 이후 8년을 더 채울 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유
법은 정당한 사유를 한정해서 열거하고 있습니다.
- 차임을 3기분에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거·재건축이 필요한 경우(구체적 계획을 미리 고지, 노후·훼손, 법령에 따른 철거)
- 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
4번을 눈여겨보시기 바랍니다. 동의 없는 전대는 갱신 거절 사유입니다. 가게 일부를 다른 사람에게 넘겨 쓰게 하는 것도 여기 걸릴 수 있으므로, 반드시 임대인 동의를 서면으로 남겨두어야 합니다.
4. 차임 증액은 5%가 상한입니다
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 조정할 수 있는데, 증액을 청구하는 경우 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.
월세 200만원이라면 갱신 시 최대 210만원까지입니다. 임대인이 그 이상을 요구한다면 법정 상한을 넘는 요구입니다.
5. 권리금 회수기회 보호
권리금이란 무엇인가
법은 권리금을 이렇게 정의합니다.
영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가
임대인이 하면 안 되는 4가지 행위
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.
- 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 지급받는 행위
- 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
3번과 4번이 실무에서 가장 많이 문제됩니다. 새 임차인을 데려갔더니 갑자기 주변 시세의 두 배를 부르거나, 아무 설명 없이 계약을 거절하는 경우가 여기 해당할 수 있습니다.
손해배상과 기한
방해행위로 손해가 발생하면 배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 하며, 이 기간이 지나면 소멸합니다.
권리금 보호가 적용되지 않는 상가
다음은 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다.
- 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부 (다만 전통시장은 제외되어 보호를 받습니다)
- 국유재산 또는 공유재산
대형마트나 백화점 안의 매장이 여기 해당할 수 있습니다. 다만 전통시장은 예외로 빠져 있어 보호 대상입니다.
6. 계약 전에 확인할 순서
정리하면 이런 순서로 점검하시면 됩니다.
- 환산보증금을 계산합니다 — 보증금 + (월세 × 100)
- 내 지역 기준과 비교합니다 — 초과하더라도 갱신권·권리금 보호는 유지됩니다
- 만료일에서 6개월 전·1개월 전을 달력에 표시합니다 — 갱신요구권 행사 창
- 전대는 반드시 서면 동의를 받습니다 — 갱신 거절 사유입니다
- 차임 연체를 3기분까지 쌓지 않습니다 — 갱신 거절 사유이자 해지 사유입니다
- 나갈 때는 6개월 전부터 권리금 회수 절차를 준비합니다
임대차 분쟁이 실제로 생겼다면 임대차 분쟁조정 신청 방법에서 절차를 확인하실 수 있습니다. 상가 투자 수익을 따져보고 계시다면 상가 임대수익률 계산도 함께 보시면 도움이 됩니다.
정리
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) — 서울 9억, 과밀억제권역·부산 6억 9천만, 광역시 등 5억 4천만, 그 밖 3억 7천만원
- 기준을 초과해도 대항력·10년 갱신요구권·권리금 회수기회는 그대로 적용됩니다
- 갱신 요구는 만료 6개월 전~1개월 전, 전체 10년 한도
- 증액은 5% 상한
- 권리금 방해행위 4유형, 손해배상 청구는 종료일부터 3년
- 대규모점포·국유재산은 권리금 보호 대상이 아닙니다(전통시장은 보호)
이 글은 상가건물 임대차보호법 조문과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보를 2026년 9월 4일에 확인해 작성했습니다. 개별 사안은 계약 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 분쟁이 우려되는 경우 전문가 상담을 권합니다.