부동산 세금과 대출 조건이 지역에 따라 크게 달라진다는 거 알고 계시죠? 2025년 10월 서울 전역이 조정대상지역으로 재지정되면서 많은 분들이 혼란스러워하고 있어요.
10.15 부동산대책, 뭐가 달라졌나?
2025년 10월 15일 정부가 주택시장 안정화 대책을 발표했어요. 핵심은 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 재지정된 거예요.
그 전까지는 서울에서 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구만 조정대상지역이었는데, 이제 서울 25개 자치구 전체가 규제지역이 됐어요.
시행일은 2025년 10월 16일입니다. 이 날짜를 기준으로 세금과 대출 규제가 달라져요.
2026년 조정대상지역 현황
| 구분 | 해당 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 전 자치구 (전역) |
| 경기 | 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 |
| 비조정지역 | 위 지역을 제외한 전국 |
인천, 세종, 부산, 대구 등 대부분의 지역은 여전히 비조정지역이에요.
조정대상지역 vs 비조정지역 세금 비교
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 취득세 (2주택) | 8% | 1~3% |
| 취득세 (3주택 이상) | 12% | 8% |
| 양도세 (다주택) | 기본세율 +20~30%p 중과 | 기본세율 적용 |
| 장기보유특별공제 | 다주택자 배제 | 다주택자도 적용 |
| 1주택 비과세 | 2년 보유 + 2년 거주 | 2년 보유만 |
| 일시적 2주택 처분기한 | 2년 | 3년 |
| LTV | 50~60% | 70% |
취득세, 얼마나 차이 나나?
조정대상지역에서 주택을 추가로 취득하면 취득세가 크게 올라가요.
| 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 이상 | 12% | 8% |
| 법인 | 12% | 12% |
예를 들어 5억원짜리 아파트를 2주택자가 취득한다면:
- 비조정지역: 약 500만원 (1%)
- 조정대상지역: 약 4,000만원 (8%)
무려 3,500만원 차이예요. 서울에서 두 번째 집을 사려는 분들은 이 부분을 꼭 고려해야 해요.
양도세 중과, 지금은 유예 중
조정대상지역 다주택자가 주택을 팔면 양도세가 중과돼요.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p
최고 세율이 82.5% 까지 올라갈 수 있어요.
다만 현재는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 중과가 유예되고 있어요. 이 기간에 양도하면 조정대상지역이라도 기본세율만 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있어요.
문제는 2026년 5월 10일 이후예요. 별도 연장이 없으면 중과가 다시 적용됩니다. 다주택자라면 이 시점을 잘 고려해서 매도 계획을 세워야 해요.
비조정지역 주택은 중과 유예 여부와 관계없이 항상 기본세율만 적용돼요.
1세대 1주택 비과세 거주요건
1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 하는데, 거주요건은 취득 당시 지역에 따라 달라요.
| 취득 당시 지역 | 거주요건 |
|---|---|
| 비조정지역 | 2년 보유만 하면 OK |
| 조정대상지역 | 2년 보유 + 2년 거주 |
중요한 건 취득 당시 기준이라는 점이에요.
2025년 10월 15일 이전에 서울(강남3구·용산 제외)에서 집을 샀다면 비조정지역 취득이니까 2년 보유만 하면 비과세돼요.
하지만 10월 16일 이후에 서울에서 집을 샀다면 조정대상지역 취득이니까 2년 실거주를 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
10.15 이전 계약자 경과조치
10월 15일까지 계약을 체결하고 계약금을 지급했다면, 비조정지역 기준으로 세금이 적용돼요.
증빙이 중요해요:
- 매매계약서 (계약 날짜 확인)
- 계약금 입금 내역
이 두 가지를 잘 보관해두세요. 나중에 세금 신고할 때 비조정지역 기준 적용을 증명할 수 있어요.
일시적 2주택 처분기한
이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전주택을 일정 기간 내에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
| 신규주택 취득 지역 | 종전주택 처분기한 |
|---|---|
| 조정대상지역 | 2년 이내 |
| 비조정지역 | 3년 이내 |
서울에서 새 집을 사면 기존 집을 2년 안에 팔아야 해요. 시간이 촉박하니까 미리 계획을 세워두는 게 좋아요.
대출 규제도 다르다
조정대상지역은 주택담보대출 규제도 강해요.
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| LTV (무주택·1주택) | 50~60% | 70% |
| DTI | 50% | 60% |
5억원짜리 집을 살 때:
- 비조정지역: 최대 3.5억원 대출 (LTV 70%)
- 조정대상지역: 최대 2.5~3억원 대출 (LTV 50~60%)
같은 집을 사도 필요한 자기자금이 5천만원에서 1억원까지 차이가 나요.
주의해야 할 점
취득세·거주요건은 취득 시점 기준
세금 규정은 취득 시점의 지역 지정 상태를 기준으로 해요. 10월 16일 이후 서울에서 집을 사면 조정대상지역 기준이 적용돼요.
양도세 중과는 양도 시점 기준
양도세 중과 여부는 양도 시점의 지역 상태로 판단해요. 취득할 때 비조정지역이었어도 팔 때 조정대상지역이면 중과가 적용될 수 있어요.
2026년 5월 10일 이후 변화
양도세 중과 유예가 종료되면 조정대상지역과 비조정지역의 세금 차이가 더 커져요. 다주택자라면 매도 시점을 잘 고려하세요.
정리하면
- 10.15 대책 이후: 서울 전역 + 경기 12개 지역이 조정대상지역
- 취득세: 조정대상지역 2주택 8%, 비조정지역 1~3%
- 양도세 중과: 2026.5.9까지 유예, 이후 조정대상지역 다주택자 중과 예정
- 1주택 비과세: 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 필요
- 대출: 조정대상지역 LTV 50~60%, 비조정지역 70%
- 경과조치: 10.15 이전 계약+계약금 납부 시 비조정지역 기준 적용
집을 사기 전에 해당 지역이 조정대상지역인지, 그리고 취득 시점의 규정이 어떻게 되는지 꼭 확인하세요. 같은 집이라도 세금과 대출 조건이 수천만원 차이가 날 수 있어요.