전세 시세는 계속 오르는데 이사는 다니기 싫고, 그렇다고 매달 월세를 내는 임대주택은 부담스럽다면 — 장기전세주택(시프트)이 정확히 그 사이를 겨냥한 제도입니다. 주변 시세의 80% 수준 보증금으로, 월세 없이, 최장 20년까지 살 수 있는 서울시·SH공사의 공공 전세주택입니다. 2007년 도입 이후 꾸준히 공급돼 온 제도인데, 자격 요건이 여러 겹이라 “나는 되는지”부터 헷갈리는 분들이 많습니다. 2026년 기준으로 순서대로 정리합니다.
장기전세주택이 뭔가요 — 임대주택과의 결정적 차이
공공임대주택은 대부분 보증금 + 월 임대료 구조입니다. 반면 장기전세주택은 이름 그대로 전세 계약입니다.
| 구분 | 장기전세주택 | 국민임대·행복주택 |
|---|---|---|
| 주거비 구조 | 보증금만 (월세 없음) | 보증금 + 월 임대료 |
| 보증금 수준 | 주변 시세의 80% | 시세보다 낮은 보증금 + 월세 |
| 거주 기간 | 최장 20년 | 유형별 6~30년 |
| 공급 주체 | 서울시·SH공사 중심 | LH·지방공사 전국 |
보증금은 같은 생활권에 있는 비슷한 아파트 단지의 전세 실거래를 평균한 금액의 80%로 책정됩니다. 목돈은 들어가지만 매달 나가는 돈이 없고, 2년 단위 재계약 시 인상률도 법정 상한 안에서 움직이기 때문에, 시세가 급등하는 시기일수록 체감 혜택이 커지는 구조입니다.
신청 자격 — 세 가지 관문
1. 무주택 + 서울 거주
입주자 모집공고일 현재 본인과 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 서울특별시에 거주해야 합니다. 세대원 중 한 명이라도 주택을 보유하면 자격이 없습니다.
2. 소득 기준
전용면적 구간별로 도시근로자 가구원수별 월평균소득 대비 비율을 적용합니다. SH 공식 기준으로 전용 60㎡ 이하는 70% 이하 세대에 우선 공급하고, 남은 물량이 있으면 70% 초과 105% 이하 세대까지 공급합니다. 중형 면적은 이보다 완화된 비율이 적용되는데, 회차·공급유형(건설형·매입형)마다 달라서 해당 모집공고문의 기준표 확인이 필수입니다. 최근 공고에서는 소득 기준을 완화해 문을 넓히는 흐름도 있었습니다.
맞벌이 여부, 가구원 수에 따라 기준 금액 자체가 달라지므로, 공고문에 실리는 “가구원수별 월평균소득 기준표”에 우리 집 세전 소득을 대조하는 것이 가장 정확합니다.
3. 자산 기준 (2026년 SH 기준)
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 총자산 | 6억 6,200만원 이하 |
| 총자산 (자녀 1명, 2023.3.28. 이후 출생) | 7억 2,800만원 이하 |
| 총자산 (자녀 2명 이상) | 7억 9,400만원 이하 |
| 자동차 | 4,542만원 이하 (자녀 수에 따라 상향) |
자녀가 있는 가구에 총자산 기준을 올려주는 구조가 눈에 띕니다. 출산 가구일수록 문이 넓어지는 셈입니다.
청약 순위 — 통장이 가릅니다
- 1순위: 청약저축(주택청약종합저축 포함) 가입 2년 경과 + 월 납입금 24회 이상
- 2순위: 가입 6개월 경과 + 6회 이상 납입
- 3순위: 위 기준에 못 미치는 경우
같은 순위 안에서는 서울 거주 기간, 청약저축 납입 횟수, 부양가족 수 등으로 배점을 매겨 경쟁합니다. 지금 통장이 없다면 오늘 만들어서 매달 납입을 시작하는 것이 2년 뒤의 1순위를 만드는 길입니다. 청약 전략 전반은 가점 낮아도 되는 청약 전략에서 함께 참고하세요.
신청 방법 — 공고 확인부터 계약까지
- 모집공고 확인 — SH 인터넷청약시스템에 회차별 공고가 올라옵니다. 단지·면적·소득 기준·일정이 전부 공고문에 있습니다.
- 인터넷 청약 신청 — 공고에 정해진 기간에 SH 청약시스템에서 신청합니다.
- 서류 심사 — 당첨자 발표 후 소득·자산·무주택 요건을 증빙 서류로 검증합니다.
- 계약 및 입주 — 검증 통과 시 전세 계약을 맺고 입주합니다.
공급 물량이 회차마다 수백 세대 수준이고 인기 단지는 경쟁이 치열하기 때문에, 공고 알림을 켜 두고 꾸준히 도전하는 것이 현실적인 전략입니다.
신청 전 체크포인트 세 가지
- 재계약마다 재심사: 2년 단위 재계약 시점에 소득·자산을 다시 봅니다. 입주 후 소득이 크게 늘면 재계약이 제한되거나 조건이 붙을 수 있으니, 장기 거주 계획이라면 이 점을 감안해야 합니다.
- 보증금 마련 계획: 시세의 80%라도 서울 아파트 전세라 목돈이 필요합니다. 보증금 규모는 공고문에 단지별로 명시됩니다.
- 입주 시기: 건설형은 공고부터 입주까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 현재 전세 계약 만기와 일정이 맞는지 확인하세요.
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마무리 — “전세로 20년”의 가치
장기전세주택의 본질은 주거비 인상률을 법정 상한 안에 가두고 20년의 시간을 사는 것입니다. 그 20년 동안 시세가 어떻게 움직이든 내 주거비는 완만하게만 오릅니다. 무주택·소득·자산 세 관문만 통과하면 되고, 그중 통장 순위는 지금 시작해야 쌓입니다. SH 공고 알림을 켜 두고, 우리 가구 소득을 공고 기준표에 한 번 대조해 보는 것부터 시작하세요.