전세 만기가 3~6개월 앞으로 다가오면 누구나 같은 고민을 합니다. “재계약할까, 이참에 집을 살까.”
이미 비용 비교는 해보셨을 겁니다. 전세대출 이자 vs 주담대 원리금, 취득세, 기회비용. 그런 숫자 비교가 궁금하시다면 전세 vs 매매 비교 글을 먼저 보시기 바랍니다.
이 글은 “사기로 결정했는데, 어떻게 전환하지?” 하는 실행 가이드입니다.
전환 타이밍 판단 체크리스트
매매 전환을 결심하기 전에 확인해야 할 항목입니다.
재무 상태 점검
| 항목 | 기준 | 내 상태 |
|---|---|---|
| 보유 현금 (계약금+취득세+이사비) | 매매가의 10~15% 이상 | □ |
| DSR 여유 | 연소득 대비 총 대출 원리금 40% 이하 | □ |
| 안정적 소득 | 최소 1년 이상 유지 예상 | □ |
| 전세보증금 회수 가능성 | 임대인 반환 의사 확인 | □ |
시장 상황 점검
| 항목 | 유리한 조건 |
|---|---|
| 전세가율 | 70~80% 이상이면 갭이 작아서 전환 유리 |
| 금리 추세 | 하락기 또는 저금리 유지 시 유리 |
| 매물 물량 | 매물이 많을수록 협상력 높음 |
| 입주 물량 | 대규모 입주 예정 지역은 매매가 눌릴 수 있음 |
4개 이상 충족되면 전환 타이밍으로 나쁘지 않습니다.
전환 프로세스 (6개월 로드맵)
전세 만기일을 D-day로 잡고 역산한 일정입니다.
D-6개월: 사전 준비
- 대출 사전 심사 받기 — 은행 2~3곳 비교. 한도, 금리, DSR 확인
- 매매 예산 확정 — 전세보증금 + 추가 자금 + 대출 한도 = 매수 가능 금액
- 희망 지역·단지 리스트 작성 — 실거래가 확인은 국토부 실거래가 공개시스템
D-4개월: 매물 탐색 및 계약
- 매물 현장 답사 — 최소 5곳 이상 직접 방문
- 매매 계약 — 계약금(보통 매매가의 10%) 지급
- 임대인에게 전세 만기 통보 — 만기 2개월 전까지 (계약갱신청구권 미행사 시)
D-2개월: 대출·이사 준비
- 주담대 본 심사 신청 — 매매 계약서 필요
- 전세보증금 반환 일정 확정 — 임대인과 잔금일 조율
- 이사 업체 예약 — 주말은 1~2개월 전 예약 필수
D-day: 잔금·이사
- 잔금 처리 — 전세보증금 반환 → 매매 잔금 지급 (같은 날 처리 시 법무사 조율)
- 소유권 이전 등기 — 법무사가 같은 날 처리
- 전입신고 + 확정일자 — 이사 후 14일 이내
대출 전환: 전세대출 → 주담대
가장 많이 묻는 질문입니다. “전세대출이 있는데 주담대를 받을 수 있나요?”
결론: 가능합니다. 다만 조건이 있습니다.
전환 방식
| 방식 | 설명 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|---|
| 동시 처리 | 잔금일에 전세대출 상환 + 주담대 실행 | 자금 공백 없음 | 일정 조율 필요 |
| 순차 처리 | 전세대출 먼저 상환 → 주담대 별도 신청 | 절차 단순 | 자금 공백 발생 가능 |
| 브릿지론 | 일시적 단기 대출로 자금 공백 해소 | 유연함 | 이자 비용 추가 |
대부분은 동시 처리 방식을 씁니다. 은행 담당자에게 “전세대출 상환 조건부 주담대”로 상담하면 됩니다.
DSR 주의사항
전세대출이 남아 있으면 DSR 계산 시 포함됩니다. 주담대 한도가 줄어들 수 있으므로 사전 심사 단계에서 “전세대출 상환 예정”을 반드시 알려야 합니다. 상환 예정 대출은 DSR에서 제외됩니다.
예상 대출 원리금이 궁금하다면 대출 상환 계산기에서 확인해보세요.
비용 정리
전세에서 매매로 전환할 때 발생하는 일회성 비용입니다.
| 항목 | 금액 (매매가 5억 기준) | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 약 550만원 | 1주택 1~3% (면적·금액별 차등) |
| 등기비용 | 약 150만원 | 등록면허세+법무사 수수료 |
| 중개수수료 | 약 200만원 | 0.4% 이내 (협의) |
| 이사비 | 약 50~100만원 | 거리·물량에 따라 |
| 합계 | 약 950~1,000만원 | 매매가의 약 2% |
취득세는 취득세 계산기, 등기비용은 등기비용 계산기에서 정확하게 계산할 수 있습니다.
재계약이 나은 경우
모든 사람이 매매로 전환해야 하는 건 아닙니다. 이런 경우라면 재계약을 고려하세요.
- DSR 40%에 이미 가까운 경우 — 추가 대출 한도가 부족
- 2~3년 내 이직/이사 가능성이 있는 경우 — 취득세·양도세 부담
- 전세가율이 50% 이하인 지역 — 갭이 커서 추가 자금 부담 큼
- 입주 물량이 대거 예정된 지역 — 매매가 하락 가능성
반대로 전세가율이 80% 이상이고 5년 이상 거주 계획이 있다면 매매 전환이 합리적인 선택입니다.
정리하면
전세에서 매매로 전환하는 건 단순히 “집을 사는 것”이 아니라 전세보증금 회수, 대출 전환, 세금, 이사가 동시에 발생하는 복합적인 과정입니다.
핵심은 두 가지입니다.
- 6개월 전부터 대출 사전 심사를 받아서 한도를 확인하세요
- 전세 만기일과 매매 잔금일을 맞추는 일정 조율이 가장 중요합니다
급하게 결정하면 브릿지론 이자나 이중 비용이 발생합니다. 여유를 갖고 준비하시기 바랍니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 중요한 결정은 전문가 상담을 받으세요.