주택연금 가입 조건과 수령액 계산 — 2026년 최신 기준

은퇴 후 수입은 줄어드는데 집은 있는 경우, 주택연금을 고려해볼 만합니다. 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 제도인데, 생각보다 모르는 분들이 많습니다.

2026년 기준으로 가입 조건, 수령액 계산, 장단점을 정리했습니다.

2026년 10월 7일 업데이트: 월 수령액 표를 한국주택금융공사가 공시한 2026년 3월 1일 신규 신청분 월지급금으로 바로잡고, 보증료(초기 1.0%·연 0.95%)와 2주택자 가입 조건을 현행 기준으로 고쳤습니다. 내 조건으로 바로 계산하려면 주택연금 계산기를 이용하세요.

주택연금이 뭔가요?

주택연금은 소유한 집을 한국주택금융공사에 담보로 제공하고, 매달 연금 형태로 돈을 받는 제도입니다. ‘역모기지’라고도 합니다. 일반 모기지가 돈을 빌리고 집을 담보 잡히는 거라면, 역모기지는 반대로 집을 맡기고 돈을 받는 거라 ‘역(逆)‘자가 붙었습니다.

핵심은 이렇습니다.

• 집에 계속 살면서 매달 연금을 받을 수 있음
• 부부 모두 사망할 때까지 평생 지급
• 집값이 변해도 수령액은 변하지 않음
• 상속인에게 채무가 전가되지 않음 (비소구 대출)

가입 조건

주택연금에 가입하려면 다음 조건을 모두 갖춰야 합니다.

항목	조건
연령	부부 중 1명이 만 55세 이상
주택 가격	부부 합산 공시가격 12억 원 이하
주택 수	다주택자도 부부 합산 공시가격 12억 원 이하면 가능
주택 유형	아파트, 단독주택, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔
거주 요건	해당 주택에 실거주

다주택자도 부부 합산 공시가격이 12억 원 이하이면 가입할 수 있습니다. 합산 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

가입 가능 여부는 공시가격으로 판단하지만, 월 수령액은 시세(한국부동산원 → KB 시세 → 공시가격 → 감정평가액 순)로 계산합니다. 시세가 12억 원을 넘으면 수령액은 12억 원 기준으로 정해집니다.

월 수령액은 얼마나 될까?

가장 궁금한 부분이죠. 수령액은 가입 시 연령과 주택 가격에 따라 결정됩니다. 연령이 높을수록, 집값이 높을수록 많이 받습니다.

한국주택금융공사가 공시한 2026년 3월 1일 신규 신청분부터의 월지급금입니다. (일반주택·종신지급·정액형, 부부 중 연소자 나이 기준)

주택 가격 (시가 기준)	만 60세 가입	만 65세 가입	만 70세 가입	만 75세 가입
3억 원	63.2만 원	75.8만 원	92.3만 원	114.3만 원
5억 원	105.3만 원	126.4만 원	153.9만 원	190.6만 원
7억 원	147.5만 원	177.0만 원	215.5만 원	266.9만 원
9억 원	189.6만 원	227.6만 원	277.0만 원	343.1만 원
12억 원	252.8만 원	303.5만 원	341.4만 원	366.6만 원

숫자로 보면 이해가 됩니다. 시가 7억 원짜리 아파트에 만 70세에 가입하면 매달 약 215만 원을 받을 수 있습니다. 나이가 많을수록 12억 원 칸은 대출한도 상한에 걸려 9억 원 칸과 차이가 작아집니다.

위 금액은 한국주택금융공사 월지급금 일람표(천원 단위)를 만 원 단위로 옮긴 것입니다. 나이·집값을 그대로 넣어 보려면 주택연금 계산기를, 최종 금액은 한국주택금융공사 예상연금조회에서 확인하세요.

수령 방식 선택

주택연금은 여러 가지 수령 방식이 있습니다. 본인 상황에 맞게 선택할 수 있습니다.

수령 방식	내용	특징
종신지급 정액형	매달 같은 금액을 평생 지급	가장 일반적, 안정적
종신지급 초기증액형	초기 일정 기간 많이 받고 이후 줄어듦	초기 생활비 필요 시 유리
종신혼합형	인출 한도 설정 + 나머지 월 지급	목돈 필요 시 (의료비 등)
확정기간형	일정 기간만 받는 대신 월 수령액 높음	다른 소득원이 있을 때

대부분 종신지급 정액형을 선택합니다. 매달 같은 금액이 나오니까 생활 계획을 세우기 편합니다.

초기증액형은 은퇴 직후 활동적인 시기에 돈을 더 쓰고 싶은 분들이 선택하는데, 나중에 수령액이 줄어든다는 점을 감안해야 합니다.

주택연금의 장점

평생 거주 보장

가입 후에도 집에 계속 살 수 있습니다. 부부 중 한 명이 먼저 사망해도 남은 배우자가 같은 조건으로 계속 거주하고 연금을 받을 수 있습니다.

비소구 대출이라 안전

주택을 처분했을 때 연금 수령 총액이 집값보다 많더라도 상속인에게 차액을 청구하지 않습니다. 반대로 집값이 더 높으면 차액은 상속인에게 돌아갑니다.

구체적으로 보면 이렇습니다.

상황	집값	연금 총액	결과
집값 > 연금	8억 원	6억 원	차액 2억 원 상속인에게
집값 < 연금	5억 원	7억 원	부족분 2억 원 공사 부담

어떤 경우든 상속인이 손해 보지 않는 구조입니다.

세금 혜택

세금 항목	혜택 내용
재산세	25% 감면 (5억 원 이하 주택)
종합소득세	연금소득으로 과세되지 않음
등록면허세	75% 감면

연금을 받아도 소득세가 과세되지 않는다는 게 큰 장점입니다.

주택연금의 단점과 주의할 점

장점만 있는 건 아닙니다. 단점도 솔직히 짚어볼게요.

집을 상속하기 어렵다

주택연금에 가입하면 사실상 집을 자녀에게 온전히 물려주기 어렵습니다. 사망 후 연금 총액을 상환해야 하니까, 집값이 많이 오르지 않는 이상 남는 게 별로 없을 수 있습니다.

가입 후 집값 상승 반영 안 됨

가입 시점에 수령액이 확정됩니다. 이후 집값이 2배로 올라도 수령액은 그대로입니다. 집값 상승기에는 가입 시기를 좀 더 고민해볼 필요가 있습니다.

중도 해지 시 불이익

가입 후 해지하려면 그동안 받은 연금과 이자를 모두 갚아야 합니다. 이자가 누적되기 때문에 오래 받을수록 해지 비용이 커집니다.

유지 비용이 있다

비용 항목	내용
보증료 (초기)	주택가격의 1.0% (최초 연금지급일)
보증료 (연간)	보증잔액의 연 0.95% (대출상환방식은 1.0%)

보증료는 현금으로 따로 내지 않고 대출잔액에 더해집니다. 대신 그만큼 상환해야 할 금액이 쌓이므로, 연 보증료와 대출이자(COFIX + 0.85%, 6개월 변동)가 누적되는 구조라는 점은 알아둬야 합니다.

국민연금과 비교하면?

주택연금을 국민연금과 비교하면 성격이 다릅니다. 둘 다 받을 수 있으니 ‘이것 아니면 저것’이 아니라 ‘둘 다’입니다.

구분	국민연금	주택연금
재원	납입한 보험료	보유 주택
수령 시기	만 63~65세부터	만 55세부터 가입 가능
수령액 결정	납입 기간·금액	주택 가격·가입 연령
소득세	과세 (연금소득세)	비과세
유족 보장	유족연금 (일부)	배우자 계속 수령

국민연금 월 120만 원 + 주택연금 월 150만 원이면 매달 270만 원의 안정적인 소득이 됩니다. 은퇴 후 생활비를 계획할 때 두 가지를 합산해서 생각하는 게 좋습니다.

가입하면 유리한 사람, 불리한 사람

가입이 유리한 경우

• 연금 소득이 부족해서 생활비가 빠듯한 분
• 자녀에게 집을 물려줄 계획이 없는 분
• 집 한 채만 있고 현금 자산이 적은 분
• 장기 요양이나 의료비 대비가 필요한 분

가입이 불리한 경우

• 집값 상승이 기대되는 지역에 사는 분
• 자녀에게 집을 상속하고 싶은 분
• 다른 소득원이 충분한 분
• 향후 이사 계획이 자주 바뀌는 분

가입 절차

주택연금 가입은 어렵지 않습니다.

한국주택금융공사 상담 → 예상 연금 조회 → 신청서 제출 → 주택 감정평가 → 보증서 발급 → 금융기관 대출 실행 → 연금 수령 시작

상담부터 연금 수령까지 약 1~2개월 정도 걸립니다. 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 예상 연금 조회를 먼저 해보고, 상담을 신청하면 됩니다.

자주 하는 실수

가입 시기를 너무 이르게 결정

55세에 가입할 수 있지만, 일찍 가입할수록 월 수령액이 적습니다. 다른 소득이 있는 동안은 좀 더 기다리는 게 수령액 면에서 유리합니다.

집값 하락기에 가입 망설임

집값이 떨어지면 수령액도 적어지니까 가입을 미루는 분들이 있는데, 연령이 올라가면 수령액이 늘어나는 효과도 있습니다. 집값과 연령 두 가지를 같이 따져봐야 합니다.

배우자 연령 확인 안 함

수령액은 부부 중 연소자의 나이를 기준으로 산정됩니다. 배우자가 젊으면 수령액이 줄어드니까 가입 전에 꼭 확인하세요.

정리하면 이렇습니다

주택연금은 집은 있지만 현금이 부족한 은퇴 세대에게 좋은 제도입니다.

핵심을 정리하면 이렇습니다.

• 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 주택 소유자 가입 가능
• 연령이 높을수록, 집값이 높을수록 월 수령액이 많음
• 평생 거주 보장, 상속인에게 빚 전가 없음
• 집값 상승분 반영 안 되고, 상속이 어려워지는 단점
• 가입 전 한국주택금융공사 홈페이지에서 예상 연금 조회 먼저 해보기

부부의 은퇴 자금 계획을 세울 때 국민연금과 함께 주택연금도 같이 고려해보시기 바랍니다. 한국주택금융공사(1688-8114)에서 무료 상담도 받을 수 있습니다.