부동산 계약 해제와 해지 차이, 위약금은 누가 얼마나 내야 할까

계약을 깨고 싶은데, 돈을 얼마나 물어야 할까?

부동산 매매계약을 체결한 뒤 사정이 바뀌는 경우가 있습니다. 대출이 생각보다 안 나오거나, 더 좋은 매물이 나타나거나, 시세가 급변하거나.

이유야 다양하지만 결국 궁금한 건 하나예요. “계약을 깨면 돈을 얼마나 물어야 하지?”

그런데 그 전에 먼저 알아야 할 게 있어요. 계약을 끝내는 방법이 해제와 해지 두 가지가 있고, 각각 법적 효과가 다릅니다. 여기서부터 정리해 볼게요.

해제와 해지, 뭐가 다를까?

일상에서는 “계약 파기”, “계약 취소”라는 말을 많이 쓰지만, 법적으로는 해제와 해지를 구분합니다.

구분	해제	해지
효력	소급적 — 계약이 처음부터 없던 것	장래적 — 앞으로만 효력 소멸
적용 대상	매매계약 같은 일시적 계약	임대차계약 같은 계속적 계약
원상회복	받은 것 전부 돌려줘야 함	이미 이행된 부분은 유효
근거 조항	민법 제543조	민법 제550조

쉽게 말하면 이렇습니다. 집을 사고파는 매매계약은 해제, 월세나 전세 같은 임대차계약은 해지가 맞는 표현이에요.

실제로는 두 용어를 혼용하는 경우가 많은데, 법적 분쟁이 생기면 구분이 중요해집니다. 특히 원상회복 범위가 달라지거든요.

매매계약 해제, 3가지 유형

매매계약을 해제하는 방법은 크게 세 가지입니다.

약정 해제 — 계약금을 걸고 해제하는 방식

가장 흔한 경우입니다. 민법 제565조에 따라, 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 기준으로 해제할 수 있어요.

• 매수인이 해제할 때 → 계약금을 포기
• 매도인이 해제할 때 → 계약금의 2배를 돌려줌 (배액배상)

5억원짜리 아파트를 계약금 5,000만원에 계약했다면, 매수인이 깨면 5,000만원을 잃고, 매도인이 깨면 1억원을 내줘야 합니다.

법정 해제 — 상대방이 약속을 안 지킬 때

상대방이 계약 의무를 이행하지 않을 때 사용합니다. 민법 제544조에 따라, 상당한 기간을 정해 최고(이행 촉구) 한 뒤에도 이행하지 않으면 해제할 수 있어요.

예를 들어 매도인이 잔금일에 소유권 이전등기 서류를 안 넘겨준다면, 매수인은 기한을 정해 이행을 촉구하고, 그래도 안 되면 계약을 해제할 수 있습니다.

이 경우에는 계약금 포기 같은 약정 해제와 다릅니다. 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있어요.

합의 해제 — 서로 협의해서 끝내는 방식

양쪽이 합의하면 계약 조건과 관계없이 해제할 수 있습니다. 이 경우 위약금을 얼마로 할지도 합의로 정하게 돼요.

실무에서는 계약금 반환 조건을 두고 협상하는 경우가 많습니다. 예를 들어 “계약금의 50%만 반환”하는 식으로 절충하기도 합니다.

위약금, 누가 얼마나 내야 할까?

위약금의 크기는 계약이 어느 단계까지 진행됐느냐에 따라 달라집니다.

계약금만 지급한 상태

이 단계에서는 약정 해제가 가능합니다.

해제 주체	위약금	예시 (계약금 5,000만원)
매수인	계약금 포기	5,000만원 손실
매도인	계약금의 2배 반환	1억원 지급

다만 상대방이 이행에 착수한 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없어요. 이행의 착수란 중도금 지급, 소유권 이전 준비, 이사 준비 등 계약 이행을 위한 구체적인 행위를 말합니다.

중도금 지급 이후

중도금을 냈다는 건 이행에 착수한 것으로 봅니다. 이 단계에서는 단순 변심으로는 계약을 깰 수 없어요.

계약을 끝내려면 두 가지 방법뿐입니다.

1. 합의 해제 — 상대방과 협상해서 조건을 정함
2. 법정 해제 — 상대방의 채무불이행을 사유로 해제하고 손해배상 청구

합의가 안 되면 소송으로 갈 수밖에 없는데, 시간과 비용이 상당히 듭니다.

잔금 지급 이후

잔금까지 치르고 소유권 이전등기가 완료되면 계약은 이행이 끝난 상태예요. 이 시점에서는 해제가 아니라 하자담보책임이나 사기·착오를 이유로 한 취소 등 다른 법적 수단을 써야 합니다.

위약금과 손해배상, 어떻게 다를까?

계약서에 “위약금”이라고 쓰여 있어도, 법적으로는 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항).

구분	위약벌	손해배상액의 예정
성격	제재(벌금)	손해 전보
손해배상 추가 청구	가능	불가
법원 감액	불가	가능

예를 들어 계약서에 “위약금 5,000만원”이라고 쓰면, 별도 약정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 봐요. 이 경우 위약금 외에 추가 손해배상을 청구할 수 없고, 법원이 과다하다고 판단하면 감액할 수도 있습니다.

반면 “위약벌로 한다”고 명시하면 위약금은 벌금 성격이고, 별도로 손해배상도 청구할 수 있어요. 그래서 계약서 작성 시 이 부분을 어떻게 쓰느냐가 중요합니다.

위약금을 받으면 세금도 내야 한다

위약금은 기타소득으로 분류됩니다(소득세법 제21조 제1항 제10호).

세율은 다음과 같아요.

항목	세율
소득세	20%
지방소득세	2%
합계	22%

위약금을 5,000만원 받았다면, 1,100만원을 세금으로 내야 합니다. 위약금을 지급하는 쪽이 원천징수해서 납부하는 게 원칙이에요.

다만 실제 발생한 손해를 전보하는 성격의 배상금은 기타소득이 아닐 수 있어요. 예를 들어 계약 해제로 인해 이사비용이나 중개수수료 같은 실비 손해가 발생한 경우, 해당 금액은 과세 대상이 아닐 수 있습니다. 이 부분은 구체적 사실관계에 따라 달라지니 세무사 상담을 받는 게 좋습니다.

계약서 작성 시 꼭 챙길 것

위약금 분쟁을 줄이려면 계약서 단계에서 미리 정해두는 게 중요합니다.

특약으로 명확하게 적을 사항

• 위약금 금액 또는 비율 — “매매 대금의 10%를 위약금으로 한다” 등 구체적으로
• 위약금의 성격 — 손해배상액의 예정인지, 위약벌인지 명시
• 해제 가능 시점 — “중도금 지급 전까지 약정 해제 가능” 등 기한 설정
• 원상회복 범위 — 계약금 반환 방법, 이자 포함 여부

주의할 점

위약금을 매매 대금의 10%로 정하는 게 관행이지만 법적 강제는 아닙니다. 쌍방 합의로 더 높게 또는 낮게 정할 수 있어요.

다만 위약금이 지나치게 높으면 법원이 감액할 수 있고(민법 제398조 제2항), 반대로 너무 낮으면 실제 손해를 보전하지 못할 수 있으니 적정 수준을 정하는 게 좋습니다.

실제로 많이 생기는 상황별 정리

매수인이 대출 거절당한 경우

대출이 안 나오는 건 매수인의 사정이지, 매도인의 잘못이 아닙니다. 이 경우 계약금 반환 없이 계약이 해제되는 게 원칙이에요.

대비 방법: 계약서에 “대출 미승인 시 계약 해제 가능, 계약금 반환” 특약을 넣어두면 보호받을 수 있습니다.

매도인이 더 높은 가격에 팔려는 경우

시세가 올라서 매도인이 마음이 바뀐 경우, 매수인에게 계약금의 2배를 돌려주고 해제할 수 있습니다. 단, 매수인이 이미 이행에 착수했다면(예: 중도금 지급) 약정 해제는 불가능합니다.

매물에 하자가 있는 경우

계약 체결 전에는 몰랐던 중대한 하자(누수, 균열, 불법 증축 등)가 발견되면, 매수인은 하자를 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있어요. 다만 매수인이 하자를 알고도 계약했다면 해제가 어렵습니다.

정리하면

부동산 매매계약을 깨는 건 단순히 “안 하겠다”로 끝나지 않습니다. 계약 단계에 따라 위약금이 달라지고, 세금 문제도 따라오고, 계약서에 뭘 어떻게 적었느냐에 따라 결과가 크게 바뀝니다.

핵심만 다시 짚으면 이렇습니다.

• 계약금 단계 — 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액배상으로 해제 가능
• 중도금 이후 — 단순 변심 해제 불가, 합의 또는 법정 해제만 가능
• 위약금 세금 — 기타소득 22% 원천징수
• 계약서 특약 — 위약금 금액·성격·해제 시점을 미리 명확히 적어야 분쟁 예방