등기사항전부증명서를 펼치면 순위번호가 1, 2, 3으로 내려가다가 갑자기 2-1 같은 줄이 끼어 있습니다. 오타가 아닙니다. 부기등기입니다.
대부분은 그냥 넘어가지만, 그 한 줄이 매수 여부를 바꿀 수 있는 정보를 담고 있을 때가 있습니다.
주등기에 딸려서 하는 등기
부기등기는 독립된 순위번호를 갖지 않고, 기존 등기(주등기)에 딸려서 기록되는 등기입니다.
등기관은 부기등기를 할 때 그 등기가 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙입니다. 그래서 2번 등기에 딸리면 2-1, 그다음이 붙으면 2-2가 됩니다.
순위를 물려받는다는 것이 핵심입니다
부기등기 제도의 존재 이유입니다.
부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따릅니다. 다만 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다. (부동산등기법 제5조)
왜 중요한지는 근저당권으로 보면 바로 이해됩니다.
| 상황 | 부기등기가 없다면 | 부기등기로 하면 |
|---|---|---|
| 2번 근저당권이 다른 은행으로 이전 | 새 순위(예: 5번)로 밀림 | 2-1번, 순위는 그대로 2번 |
| 결과 | 담보 가치 하락 | 원래 순위 유지 |
권리의 내용이 바뀌는 것이 아니라 주체나 조건만 바뀌는 경우, 순위를 그대로 물려주는 것이 합리적이기 때문에 부기등기 방식을 씁니다.
실무에서 마주치는 부기등기 3종
1. 민간임대주택 임대의무기간 부기등기
등록임대사업자의 민간임대주택에는 이런 취지의 부기등기가 붙습니다.
이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임
유형별 임대의무기간은 다음과 같습니다.
| 유형 | 임대의무기간 |
|---|---|
| 공공지원민간임대주택 | 10년 |
| 장기일반민간임대주택 | 10년 |
| 단기민간임대주택 | 6년 |
임대의무기간을 위반해 임대하지 않거나 양도하면 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
🚨 이 부기등기가 있는 집을 매수하려 한다면 의무기간이 남아 있는지부터 확인해야 합니다. 임차인 입장에서도 임대료 증액이 5% 기준으로 묶여 있다는 뜻이라 유리한 정보입니다.
공공지원 민간임대주택을 알아보는 중이라면 이 등기가 실제로 어떻게 작동하는지 함께 보시면 좋습니다.
2. 전매제한 부기등기
주택법은 전매제한 대상 주택에 대해 이렇게 정하고 있습니다.
사업주체가 해당 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 합니다. (주택법 제64조)
분양권 거래를 검토할 때 등기부에서 바로 확인할 수 있는 지점입니다.
3. 권리의 이전·변경
- 근저당권·전세권의 이전
- 환매특약
- 권리질권
계약 전에 등기부를 볼 때 을구의 가지번호를 따라가면 그 권리가 지금 누구 것인지가 보입니다.
등기부에서 확인하는 법
- 등기사항전부증명서를 말소사항 포함으로 열람
- 갑구에서 소유권 관련 부기등기 확인 (전매제한·임대의무기간 등)
- 을구에서 근저당권·전세권의 이전 여부 확인
- 순위번호 칸의 가지번호(2-1, 3-1) 를 빠짐없이 읽기
등기부에 나오지 않는 위반건축물 같은 정보는 건축물대장에서 따로 확인해야 합니다. 두 서류는 담는 정보가 다릅니다.
정리
- 부기등기는 주등기에 딸려 가지번호(2-1) 로 기록되는 등기입니다
- 순위는 주등기를 그대로 따라갑니다 (부동산등기법 제5조). 근저당권이 이전돼도 순위가 유지되는 이유입니다
- 민간임대주택에는 임대의무기간·임대료 증액기준 부기등기가 붙고, 의무기간은 10년·10년·6년입니다
- 전매제한 주택에는 소유권 이전 불가 부기등기가 붙습니다 (주택법 제64조)
- 계약 전에는 말소사항 포함으로 열람해 가지번호 줄까지 읽어야 합니다
등기부에서 가장 작게 적혀 있지만, 가장 늦게 알면 곤란해지는 줄입니다.