2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됐어요. 여기에 10월 15일 부동산 대책으로 수도권은 스트레스 금리가 3.0% 까지 올랐고요. 간단히 말하면, 대출 심사할 때 실제 금리보다 훨씬 높은 금리로 계산하는 거예요.
같은 연봉이어도 예전보다 대출이 억 단위로 줄어요. 특히 수도권에서 집 사려는 분들한테는 꽤 큰 변화라서, 정확히 뭐가 어떻게 바뀌었는지 정리해봤어요.
스트레스 DSR, 왜 만든 건가요?
DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율이에요. 은행은 DSR 40%를 넘으면 대출을 안 해줘요.
문제는 변동금리 대출이에요. 지금은 4%지만 나중에 6%로 오를 수도 있잖아요. 그러면 원리금이 늘어나서 DSR 40%를 넘길 수 있어요. 이런 위험을 미리 반영하자는 게 스트레스 DSR이에요.
스트레스 DSR = 실제 대출 금리 + 스트레스 금리(가산금리)로 DSR을 계산
실제로 내는 이자가 아니라, “금리가 이만큼 올라도 갚을 수 있니?”를 미리 따지는 거예요.
1 ~ 3단계, 그리고 10·15 대책
스트레스 DSR은 한 번에 적용된 게 아니라 단계적으로 시행됐어요. 그리고 2025년 10월에 한 번 더 강화됐어요.
| 시기 | 내용 | 스트레스 금리 |
|---|---|---|
| 1단계 (2024년 2월) | 은행 주담대에 25% 적용 | 0.38%p |
| 2단계 (2024년 9월) | 은행 주담대에 50% 적용 | 0.75%p |
| 3단계 (2025년 7월) | 전 업권 100% 적용 | 1.50%p |
| 10·15 대책 (2025년 10월) | 수도권·규제지역 주담대 상향 | 3.00%p |
스트레스 금리 기본값은 1.50% 인데, 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주담대는 이걸 3.00% 로 두 배 올렸어요. 정부가 수도권 집값 과열을 억제하려는 조치였어요.
금리 유형별로 적용이 다릅니다
여기가 핵심이에요. 대출 금리 유형에 따라 스트레스 금리 가산 비율이 달라요.
| 금리 유형 | 적용 비율 | 수도권 실질 가산금리 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 100% | +3.00%p |
| 혼합형 (5년 고정 후 변동) | 80% | +2.40%p |
| 주기형 (5년마다 금리 재설정) | 40% | +1.20%p |
| 순수 고정금리 (만기까지 고정) | 0% | 가산 없음 |
변동금리 대출을 받으면 수도권에서 3.0%p가 통째로 가산되지만, 순수 고정금리 대출은 가산이 없어요. 정부가 고정금리 대출을 유도하려는 거예요.
예를 들어 실제 대출 금리가 4%라면, 수도권 기준으로:
| 금리 유형 | DSR 계산 금리 |
|---|---|
| 변동금리 | 4% + 3.0% = 7.0% |
| 혼합형 | 4% + 2.4% = 6.4% |
| 주기형 | 4% + 1.2% = 5.2% |
| 순수 고정금리 | 4% (가산 없음) |
같은 4% 대출이라도 DSR 계산에 쓰이는 금리가 4% ~ 7.0%로 달라지는 거예요. 당연히 계산 금리가 높을수록 대출 한도는 줄어들어요.
수도권과 지방, 적용이 다릅니다
수도권과 지방의 차이가 꽤 커요.
| 지역 | 스트레스 금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 (서울·경기·인천 등) | 3.00% | 10·15 대책으로 상향 |
| 지방 (수도권 제외) | 0.75% | 2단계 수준, 2025년 말까지 유예 |
| 주담대 외 대출 | 1.50% | 3단계 기본값 적용 |
수도권은 3.0%, 지방은 0.75%니까 4배 차이가 나요. 같은 소득이라도 수도권과 지방에서 받을 수 있는 대출 한도가 크게 달라지는 거예요.
다만 지방 주담대 0.75% 유예는 2025년 말까지 한시적 조치였어요. 연장 여부가 확정되지 않은 상태이니, 지방에서 대출을 계획 중이라면 이 부분을 꼭 확인하세요.
대출 한도, 숫자로 얼마나 줄었나
같은 소득이라도 스트레스 DSR 적용 전후로 대출 한도가 확 달라져요. 수도권 변동금리 주담대 기준으로 비교해볼게요.
연봉 6천만 원 기준 (수도권, 변동금리, 30년, DSR 40%)
| 구분 | DSR 계산 금리 | 대출 한도 (추정) |
|---|---|---|
| 스트레스 DSR 적용 전 | 4.0% | 약 4억 1,900만 원 |
| 3단계 (1.5%p 가산) | 5.5% | 약 3억 5,200만 원 |
| 10·15 대책 (3.0%p 가산) | 7.0% | 약 3억 원 |
적용 전 대비 약 1억 1,900만 원이 줄었어요. 3단계 때보다 10·15 대책 이후에 5,200만 원이 더 줄어든 거예요.
연봉별 대출 한도 비교 (수도권, 10·15 대책 기준, 변동금리 30년)
| 연봉 | 적용 전 한도 | 10·15 대책 한도 | 감소액 |
|---|---|---|---|
| 4천만 원 | 약 2억 7,900만 원 | 약 2억 원 | -약 7,900만 원 |
| 6천만 원 | 약 4억 1,900만 원 | 약 3억 원 | -약 1억 1,900만 원 |
| 8천만 원 | 약 5억 5,900만 원 | 약 4억 원 | -약 1억 5,900만 원 |
| 1억 원 | 약 6억 9,800만 원 | 약 5억 원 | -약 1억 9,800만 원 |
연봉이 높을수록 줄어드는 금액이 커요. 연봉 1억이면 거의 2억 가까이 줄어드는 거예요.
고정금리를 선택하면 한도가 훨씬 나옵니다
10·15 대책 이후 금리 유형 선택이 더 중요해졌어요. 수도권에서 순수 고정금리를 선택하면 스트레스 금리 가산이 없으니까, 같은 소득이라도 한도가 훨씬 더 나와요.
연봉 6천만 원, 수도권 금리 유형별 한도 비교
| 금리 유형 | DSR 계산 금리 | 대출 한도 (추정) |
|---|---|---|
| 변동금리 | 7.0% | 약 3억 원 |
| 혼합형 | 6.4% | 약 3억 2,000만 원 |
| 주기형 | 5.2% | 약 3억 6,400만 원 |
| 순수 고정금리 | 4.0% | 약 4억 1,900만 원 |
변동금리와 고정금리의 한도 차이가 약 1억 1,900만 원이에요. 고정금리 대출이 금리 자체는 약간 높을 수 있지만, 한도 면에서는 확실히 유리해요.
정부가 의도한 게 바로 이거예요. 금리 변동 위험이 큰 변동금리 대출보다 안정적인 고정금리 대출을 유도하려는 거예요.
신용대출도 영향을 받나요?
주담대뿐 아니라 신용대출에도 스트레스 DSR이 적용돼요. 다만 조건이 있어요.
| 대출 유형 | 적용 조건 |
|---|---|
| 수도권 주담대 | 스트레스 금리 3.0% 적용 |
| 지방 주담대 | 스트레스 금리 0.75% 적용 (유예 중) |
| 신용대출 | 잔액 1억 원 초과 시 1.5% 적용 |
| 전세대출 | 스트레스 금리 직접 가산은 없으나, 주담대 심사 시 DSR에 합산 |
신용대출 잔액이 1억을 넘으면 스트레스 금리가 가산돼요. 기존 신용대출이 있는 상태에서 주담대를 받으려면 한도가 더 줄어들 수 있는 거예요.
그래서 집 사기 전에 신용대출을 정리하라는 말이 더 중요해졌어요.
대출 전에 이것만 기억하세요
고정금리를 적극 검토하세요. 수도권에서 변동금리를 받으면 DSR 계산에 3%p가 가산돼요. 순수 고정금리면 가산이 없어서 한도가 1억 넘게 차이 날 수 있어요.
기존 대출부터 정리하세요. 신용대출, 자동차 할부 같은 기존 대출이 있으면 주담대 한도가 줄어들어요. 특히 신용대출 잔액이 1억을 넘으면 여기에도 스트레스 금리가 붙어요.
은행별로 비교하세요. 스트레스 금리는 동일하지만 은행마다 기본 금리와 우대금리가 다르니까, 2 ~ 3곳은 비교해보는 게 좋아요. 금리 0.1%p 차이가 한도에서 수백만 원 차이를 만들 수 있거든요.
지방에서 대출을 받는다면 유예 기간이 연장됐는지 확인하세요. 0.75%로 유지되는지, 올라갔는지에 따라 한도가 크게 달라져요.