월세 계약 끝나고 이사 나가면 보증금 돌려받아야 하잖아요. 당연히 돌려받는 거라고 생각하는데, 막상 퇴거 시점이 되면 “도배비 빼야 해요”, “여기 긁힌 거 수리비 빼고 드릴게요” 같은 얘기가 나오는 경우가 꽤 많아요.

특히 월세 보증금은 전세보다 금액이 작다 보니까 “몇십만 원 정도는 그냥 넘어가자” 하고 포기하는 분들이 많은데, 알고 보면 공제 안 해도 되는 항목까지 빼는 경우가 많거든요. 원상복구 기준을 정확히 알면 부당한 공제를 막을 수 있습니다.

보증금 반환, 기본 원칙부터

민법 제654조와 제615조에 따르면, 임대차 계약이 종료되면 임차인은 집을 반환하고, 임대인은 보증금을 돌려줘야 해요. 이 두 가지는 동시이행 관계입니다. 쉽게 말하면, 집을 비워줘야 보증금을 받을 수 있고, 보증금을 줘야 집을 비워줄 의무가 생기는 거예요.

보증금에서 공제할 수 있는 건 딱 두 가지예요.

  • 연체된 월세나 관리비 (미납분)
  • 임차인 과실로 인한 손해 (원상복구 비용)

이 두 가지 외에는 보증금에서 빼면 안 됩니다. “다음 세입자 구할 때까지 기다려라”도 불법이에요. 계약 종료되고 집 비워줬으면 바로 돌려줘야 하는 겁니다.

원상복구, 어디까지 내 책임일까?

퇴거할 때 집을 “처음 상태 그대로” 돌려놓으라는 게 아니에요. 원상복구 의무라는 건 입주할 때와 동일한 수준으로 복구하라는 뜻이 아니라, 임차인이 설치한 물건을 철거하고 고의·과실로 손상시킨 부분을 고치라는 뜻입니다.

여기서 핵심은 자연마모(통상 손모) 와 과실 손해를 구분하는 거예요.

구분임차인 부담 아님 (자연마모)임차인 부담 (과실 손해)
도배·벽지오래 살면서 자연스럽게 변색된 것담배 타르 얼룩, 낙서, 스티커 자국
바닥가구 눌림 자국, 자연 마모무거운 물건 떨어뜨려서 찍힌 것
곰팡이구조적 문제(결로)로 생긴 것환기 안 해서 생긴 것 (입증 어려움)
벽시계·액자 정도의 못 자국대형 선반 설치 후 메꾸지 않은 구멍
설비오래 써서 자연스럽게 고장 난 것세게 다뤄서 부서진 것

대법원 판례에서도 “임차인이 통상적으로 사용한 경우 생기는 자연적 손모에 대해서는 원상복구 의무가 없다” 고 명확히 하고 있어요. 2~3년 살면 도배가 낡는 건 당연한 건데, 그걸 세입자한테 부담시키면 안 된다는 거죠.

집주인이 보증금에서 빼겠다고 하면

“도배 다시 해야 하니까 30만 원 빼고 줄게요.” 이런 말 들으면 당황스럽죠. 이럴 때 이렇게 대응하세요.

자연마모인지 과실인지 따져보세요. 2년 넘게 살았는데 도배가 낡았다? 그건 자연마모예요. 집주인이 부담해야 하는 부분입니다. 하지만 벽에 큰 구멍을 내고 안 메웠다면 그건 세입자 책임이 맞아요.

공제 금액이 적정한지 확인하세요. 과실로 인한 손해가 맞더라도, 공제 금액이 과도하면 안 돼요. 도배 수리비가 실제로 10만 원인데 30만 원을 빼겠다고 하면 그건 부당한 거죠. 실제 수리 견적서를 요구하세요.

감가상각을 고려해야 해요. 입주할 때 새로 도배한 집에서 3년 살았다면, 도배의 잔존가치는 거의 없어요. 설령 세입자 과실로 손상했더라도 남은 수명만큼만 배상하면 됩니다. 새 도배 비용 전액을 청구하는 건 부당해요.

퇴거 전에 이것만 해두세요

보증금 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 퇴거 전 준비를 철저히 하는 것이에요.

이사 전 사진 촬영

집 전체를 사진과 동영상으로 촬영하세요. 모든 방, 화장실, 베란다, 현관을 빠짐없이 찍어두세요. 촬영 날짜가 메타데이터에 남도록 휴대폰 설정을 확인하고요. 특히 벽면, 바닥, 천장, 설비(보일러, 수전, 에어컨 등) 를 가까이에서 찍어두면 좋아요.

입주할 때도 사진을 찍어뒀다면 비교할 수 있으니까 최고의 증거가 됩니다. 앞으로 월세 들어갈 때는 입주 첫날 사진을 반드시 찍어두세요.

정리 & 청소

짐을 다 빼고 기본적인 청소를 하세요. 대청소 수준까지 할 필요는 없지만, 쓰레기나 개인 물건이 남아있으면 집주인이 청소비를 공제하겠다고 할 수 있어요. 깨끗하게 비워두는 게 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

관리비·공과금 정산

이사 전에 관리비, 전기·가스·수도 요금을 정산하세요. 미납 관리비가 있으면 보증금에서 공제될 수 있거든요. 도시가스는 이사일 기준으로 해지 신청하면 됩니다.

열쇠 반환과 인수인계

집주인이나 부동산에 열쇠를 반환할 때 인수인계 확인서를 작성하면 좋아요. 양쪽이 집 상태를 확인하고 서명하는 거예요. 별도 양식이 없어도 “20XX년 X월 X일, 임차인 OOO가 집을 반환하였고, 양측이 집 상태를 확인함”이라고 메모하고 서명만 해도 됩니다.

보증금을 안 돌려주면

정상적으로 집을 비웠는데도 보증금을 안 돌려주는 경우, 단계별로 대응하세요.

구두·문자로 요청

먼저 전화나 문자로 반환을 요청하세요. 이때 문자나 카카오톡으로 기록을 남기는 게 중요해요. “계약 만료되어 X월 X일 퇴거 완료했습니다. 보증금 OOO만 원 반환 부탁드립니다.”라고 보내두면 나중에 증거가 됩니다.

내용증명 발송

구두 요청에도 안 돌려주면 내용증명을 보내세요. 우체국이나 인터넷우체국(epost.go.kr)에서 발송할 수 있어요. 내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, “법적 절차를 밟겠다”는 의지를 보여주는 거라서 효과가 있는 경우가 많아요.

지급명령 신청

내용증명에도 반응이 없으면 법원에 지급명령을 신청할 수 있어요. 소송보다 간단하고 비용도 적게 들어요. 인터넷(전자소송 사이트)으로도 신청 가능하고요. 상대방이 이의 신청을 안 하면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.

소액사건심판

보증금이 5,000만 원 이하면 소액사건심판으로 진행할 수 있어요. 일반 소송보다 절차가 간소하고, 1회 변론으로 끝나는 경우가 많아요. 변호사 없이 본인이 직접 진행해도 됩니다.

대응 단계방법비용소요 기간
1단계문자·전화 요청없음즉시
2단계내용증명 발송약 5,000원1 ~ 2주
3단계지급명령 신청인지대 + 송달료2 ~ 4주
4단계소액사건심판인지대 + 송달료1 ~ 2개월

소득이 일정 기준 이하면 대한법률구조공단에서 무료 법률 상담과 소송 대리를 받을 수 있어요. 전화(132)나 홈페이지에서 확인해보세요.

이런 특약이 있으면 주의하세요

계약서에 “퇴거 시 도배·장판은 임차인이 교체한다”는 특약이 들어가 있는 경우가 있어요. 이런 특약은 법적으로 유효할 수도 있어요. 임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 금지하지만, 원상복구 관련 특약은 구체적 내용에 따라 유효성이 달라집니다.

다만, 이런 특약이 있더라도 자연마모까지 임차인에게 부담시키는 건 무효라는 게 대법원 입장이에요. 10년 살고 나가는데 새 도배 비용 전액을 내라고 하면 그건 특약이 있어도 무효입니다.

계약할 때 이런 특약이 있으면 꼼꼼히 읽어보고, 가능하면 삭제를 요청하세요. 삭제가 안 되면 최소한 “통상적 사용에 의한 자연마모는 제외한다”는 문구를 추가하는 게 좋습니다.

보증금 분쟁 예방 체크리스트

시점할 일
입주할 때집 상태 사진·동영상 촬영, 기존 하자 기록
거주 중월세·관리비 이체 기록 보관, 수리 요청 문자 보관
퇴거 1개월 전계약 종료 의사 통보, 관리비·공과금 정산 시작
퇴거 당일집 상태 촬영, 청소, 열쇠 반환, 인수인계 확인
퇴거 후보증금 입금 확인, 미반환 시 문자로 요청

보증금은 당연히 돌려받아야 하는 돈이에요. 금액이 작다고 포기하지 마세요. 원상복구 기준을 알면 부당한 공제를 막을 수 있고, 설령 집주인이 안 돌려주더라도 법적으로 받아낼 수 있는 절차가 있습니다.

이 글은 2026년 2월 기준 민법, 주택임대차보호법, 대법원 판례를 참고하여 작성되었습니다. 개별 분쟁은 법률 전문가 상담을 권장합니다.