건축물대장에 노란 딱지처럼 찍히는 위반건축물 표기. 이행강제금이 해마다 날아오고, 팔리지도 않고, 전세보증보험도 막히는 애물단지입니다. 그런데 2026년, 상황이 바뀌었습니다. 위반건축물을 합법화해 주는 특별법이 12년 만에 다시 제정돼 12월 17일 시행을 앞두고 있습니다. 법률 원문 기준으로 대상과 절차, 비용을 정리합니다.
먼저 — 위반건축물이 되면 벌어지는 일
허가·신고 없이 건축·증축·대수선을 했거나, 용도를 무단 변경하면 위반건축물입니다. 적발되면 이렇게 흘러갑니다.
- 시정명령 — 원상복구 또는 적법화 요구
- 이행강제금 — 시정 전까지 반복 부과. 무허가·무신고 건축이나 건폐율·용적률 초과는 ㎡당 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱한 금액 범위에서, 그 밖의 위반은 시가표준액의 10% 범위에서 부과됩니다
- 반복 부과 — 1년에 2회 이내 범위에서 시정될 때까지 계속됩니다. 연면적 60㎡ 이하 주거용은 2분의 1 범위에서 감경될 수 있습니다
- 부수 불이익 — 건축물대장 위반 표기, 전세보증보험 가입 거절, 각종 인허가 제한
옥탑방 무단 증축이 전형적인 사례인데, 옥탑 위반의 구조는 옥탑방 불법 여부 가이드에서 따로 다뤘습니다. 내 건물이 위반 상태인지는 건축물대장에서 확인합니다 — 건축물대장 보는 법 참고.
특별법 핵심 — 법률 제21820호
특정건축물 정리에 관한 특별조치법, 2026년 6월 16일 제정, 2026년 12월 17일 시행. 부칙에 따라 시행일부터 18개월간만 효력을 가지는 한시법입니다. 2014년 한시 특별법 이후 12년 만의 재등장입니다.
대상 — “2023년 12월 31일 당시 완공된 주거용”
| 유형 | 규모 요건 |
|---|---|
| 다세대주택 | 세대당 전용면적 85㎡ 이하 |
| 단독주택 | 연면적 165㎡ 이하 (165~330㎡는 조례로 결정) |
| 다가구주택 | 연면적 660㎡ 이하 |
| 근생 → 주택 사용 | 위 규모에 해당 + 2023년 말 이전부터 주택 사용 |
공통 전제는 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공돼 있었고, 연면적의 50% 이상이 주거용이라는 점입니다. 그 이후에 지은 위반건축물은 대상이 아닙니다.
특히 눈에 띄는 것이 넷째 줄입니다. 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 쓰던 건물 — 이른바 근생빌라가 명시적으로 포함됐습니다. 근생빌라의 위험 구조와 이 법과의 관계는 근생빌라 전세 위험 가이드에서 자세히 다룹니다.
제외되는 땅
도시·군계획시설 부지, 개발제한구역(지정 전 건축은 예외), 군사시설 보호구역, 접도구역, 도시개발구역·정비구역(사업에 지장 없는 경우 예외), 보전산지 등에 있는 건물은 적용이 제외됩니다. 재개발·재건축 구역 안이라면 먼저 구역 지정 여부부터 확인해야 합니다.
절차와 기준 — 신고한다고 다 되는 건 아닙니다
절차는 이렇게 설계돼 있습니다.
- 신고 — 건축주·소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 시·군·구에 신고 (기간은 대통령령으로 정함 — 시행령 확정 시 공고)
- 심의 — 신고받은 날부터 30일 내에 지방 건축위원회 심의
- 사용승인 — 기준 충족 시 사용승인서 발급, 건축물대장 정리
사용승인 기준은 법 제6조에 명시돼 있습니다.
- 자기 소유의 대지일 것 (사용승낙 받은 타인 토지, 처분 제한 없는 국공유지 포함)
- 대지와 도로 관계 등 기준 충족 — 이 법에서는 도로 최소 너비를 3m로 완화 적용
- 구조안전·위생·방화, 이웃 일조에 현저한 지장이 없을 것
- 과태료·이행강제금 체납이 없을 것 (1년 내 완납 조건부 승인 가능)
- 세대수를 늘린 대수선·근생 주택은 피난·방화 규정과 소방시설 기준 준수
비용 — 공짜 사면이 아닙니다
이 법의 사용승인에는 과태료가 따릅니다. 건축법 제80조로 산정한 이행강제금 5회분에 해당하는 금액입니다.
- 그동안 낸 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다 (5회분 미만 납부자는 차액만)
- 전세사기피해자가 매수한 피해주택은 과태료가 면제됩니다
- 부설주차장 기준에 미달해도 추가 설치 의무가 면제되는 특례가 있습니다. 다만 세대수를 늘린 대수선과 근생 주택은 주차장을 설치하거나 설치 비용을 납부해야 합니다
즉 “이행강제금 몇 년 치를 한 번에 내고 합법 건물을 만드는 거래”에 가깝습니다. 매년 이행강제금을 내며 버티는 것과 비교하면, 대상 요건에 해당하는 소유자에게는 계산이 서는 제도입니다.
지금 할 수 있는 준비
시행일까지는 신고 접수가 열리지 않지만, 준비는 미리 할 수 있습니다.
- 건축물대장·등기부 확인 — 위반 내용, 소유관계, 대지 소유 여부 정리
- 대상 요건 자가 점검 — 완공 시점(2023년 말 이전), 규모, 제외 지역 여부
- 이행강제금 납부 이력 정리 — 차감액 계산의 근거가 됩니다. 체납이 있다면 완납 계획부터
- 건축사 상담 — 설계도서·현장조사서 작성 주체가 건축사이므로, 시행 전에 구조·피난 기준 충족 가능성을 검토받아 두면 신고 기간을 놓치지 않습니다
- 시행령 공고 확인 — 신고 기간 등 세부 사항은 시행령으로 정해지므로, 시행일 전후 지자체 공고를 확인하세요
핵심 요약: 특정건축물정리법(법률 제21820호)이 2026-12-17부터 18개월 한시 시행. 대상은 2023-12-31 당시 완공된 주거용 — 다세대 전용 85㎡·단독 165㎡(조례 330㎡)·다가구 660㎡ 이하, 주택으로 쓰던 근생 포함. 건축사 작성 서류로 신고 → 건축위 심의 → 사용승인, 비용은 이행강제금 5회분 과태료(기납부 차감).