청약에서 떨어진 줄 알았는데 “예비입주자 00번”이라는 안내를 받는 경우가 있습니다. 흔히 예비당첨이라고 부르는 상태인데, 당첨도 아니고 낙첨도 아닌 애매한 지위라서 궁금한 점이 많습니다. 순번이 돌아올 가능성은 얼마나 되는지, 계약하면 당첨자와 똑같이 재당첨 제한을 받는지, 포기하면 불이익이 있는지를 「주택공급에 관한 규칙」 현행 조문 기준으로 정리했습니다.
예비입주자(예비당첨자)란
정식 명칭은 예비입주자입니다. 사업주체는 일반공급 입주자를 선정할 때 순위에 따라 일반공급 대상 주택수의 500% 이상을 예비입주자로 함께 선정해야 합니다. 소수점 이하는 올림하며, 근거는 주택공급에 관한 규칙 제26조 제1항입니다. 100세대를 모집하면 예비입주자를 최소 500명 뽑는다는 뜻입니다.
과거에는 지역에 따라 비율이 달랐지만, 현행 규칙은 지역 구분 없이 500% 이상으로 정하고 있습니다. 다만 2순위까지 모집한 결과 신청자 자체가 모집 세대수의 600%에 못 미치면, 입주자로 선정되지 않은 신청자 전원이 예비입주자가 됩니다.
순번은 어떻게 정해지나
| 구분 | 순번 결정 방식 |
|---|---|
| 가점제 적용 주택 | 1순위 가점이 높은 순서대로 앞 순번 (동점이면 추첨) |
| 가점제 적용 주택의 다음 순번 | 가점제 미적용 1순위 신청자 중 추첨 |
| 가점제 미적용 주택 | 추첨 |
즉 가점제 물량이 있는 단지에서는 아깝게 떨어진 고가점자가 앞 순번을 받습니다. 예비 1번은 사실상 “당첨 커트라인 바로 아래”였던 사람입니다.
예비 순번 확인 방법
예비입주자 명단과 순번은 당첨자 발표일에 함께 발표됩니다. 확인 경로는 세 가지입니다.
- 청약홈: 청약홈에서 접수한 단지는 당첨자 발표일에 로그인 후 당첨 여부와 함께 예비입주자 선정 여부를 확인할 수 있습니다
- 사업주체 홈페이지: 사업주체는 순번이 포함된 예비입주자 현황을 최초 공급계약 체결일부터 180일까지 인터넷 홈페이지에 공개할 의무가 있습니다(규칙 제26조 제4항)
- 개별 통보: 미계약분이 생겨 동·호수 추첨을 진행할 때는 사업주체가 문자·전화 등으로 개별 안내합니다 (방식은 입주자모집공고에 명시)
예비입주자 지위는 이 공개기간(180일, 예비입주자가 먼저 소진되면 그때까지)이 지난 다음 날 소멸합니다(규칙 제26조 제9항). 과거에는 공개기간이 60일이어서 금방 끝났지만, 2023년 규칙 개정으로 180일까지 늘어나 순번이 돌아올 기회가 길어졌습니다.
미계약분 발생부터 계약까지
정당 당첨자 중 계약을 포기하거나, 부적격으로 당첨이 취소되거나, 계약 후 해약하는 물량이 나오면 예비입주자에게 기회가 옵니다. 절차는 이렇게 진행됩니다.
- 당첨자 계약 기간 종료 후 미계약·당첨취소 물량 집계 (부적격 소명기간이 지난 뒤)
- 사업주체가 미계약 물량과 해당 동·호수를 공개하고 예비입주자에게 추첨 일정 안내
- 추첨 참가 의사를 표시한 예비입주자를 대상으로 동·호수 배정 추첨 진행 (최초 공급 시)
- 동·호수를 배정받은 사람이 지정된 기간에 공급계약 체결
규칙 제26조 제5항에 따라 최초로 예비입주자에게 공급할 때는 순번과 무관하게 “참가 의사를 밝힌 사람 중 추첨”으로 동·호수를 배정하고, 이후 추가로 잔여분이 생기면 순번에 따라 공급합니다. 소요 기간은 단지마다 다르지만 통상 당첨자 계약 기간이 끝난 뒤 1~2주 안에 안내가 오는 경우가 많으므로, 예비 순번을 받았다면 이 시기에 연락을 놓치지 않도록 해야 합니다.
한 가지 주의할 점이 있습니다. 예비입주자 지위를 유지하는 동안 다른 단지에 청약해서 당첨되면 예비입주자로서 주택을 공급받을 수 없고 동·호수 추첨에도 참가할 수 없습니다(규칙 제26조 제6항). 예비 순번을 노리면서 다른 청약을 병행할 때는 이 점을 계산에 넣어야 합니다.
핵심: 언제부터 당첨자가 되나
가장 중요한 부분입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제7호는 당첨자의 범위를 정하고 있는데, 예비입주자 관련 기준은 다음과 같습니다.
| 상황 | 당첨자 여부 | 효과 |
|---|---|---|
| 예비입주자로 선정만 된 경우 | 당첨 아님 | 청약통장 유효, 다른 청약 가능 |
| 동·호수 추첨에 불참 | 당첨 아님 | 그 회차 배정에서 제외될 뿐 불이익 없음 |
| 추첨 참가 후 동·호수 배정받고 계약 포기 | 당첨자로 처리 | 통장 사용 처리, 재당첨 제한 적용 |
| 공급계약 체결 | 당첨자 | 통장 사용 처리, 재당첨 제한 적용 |
핵심은 세 번째 줄입니다. 2021년 5월 규칙 개정으로, 최초 동·호수 배정 추첨에 참가해서 동·호수를 배정받으면 계약을 체결하지 않아도 당첨자로 관리됩니다(규칙 제2조 제7호 바목). 과거에는 추첨 후 계약을 포기하면 불이익이 없어 “일단 추첨이나 받아 보자”는 신청이 많았는데, 이를 막기 위해 바뀐 것입니다.
따라서 동·호수 추첨 참가 의사를 밝히기 전에 자금 계획과 입지를 끝까지 따져야 합니다. 추첨에서 마음에 들지 않는 층·호수가 나와 계약을 포기해도 청약통장은 사용한 것이 되고 재당첨 제한까지 적용되기 때문입니다. 확신이 없다면 추첨에 참가하지 않는 것이 안전합니다. 불참은 규칙상 아무 불이익이 없습니다.
반면 최초 추첨 이후 순번에 따라 개별적으로 공급 안내를 받는 경우에는, 공급계약을 체결해야 당첨자가 됩니다.
계약하면 적용되는 재당첨 제한
예비입주자로서 계약을 체결해 당첨자가 되면 정당 당첨자와 똑같이 재당첨 제한을 받습니다(규칙 제54조).
| 당첨된 주택 | 제한 기간 |
|---|---|
| 분양가상한제 적용주택, 투기과열지구 주택 | 당첨일부터 10년 |
| 청약과열지역(조정대상지역) 주택 | 당첨일부터 7년 |
| 그 밖의 대상 주택 85㎡ 이하 | 과밀억제권역 5년, 그 외 3년 |
| 그 밖의 대상 주택 85㎡ 초과 | 과밀억제권역 3년, 그 외 1년 |
투기과열지구·청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 재당첨 제한 적용 대상에서 제외됩니다. 자세한 작동 방식은 청약 재당첨 제한 총정리에서 다뤘습니다.
청약통장도 마찬가지입니다. 통장을 사용해 입주자로 선정되면 같은 통장으로 다시 청약할 수 없으므로, 계약 이후 새 청약을 하려면 통장을 새로 가입해 1순위 요건을 다시 채워야 합니다.
미계약분이 많이 나오는 단지의 특징
예비 순번이 뒤쪽이라도 기회가 오는 단지가 있습니다. 경험적으로 미계약·당첨취소 물량이 많이 나오는 유형은 다음과 같습니다.
- 분양가가 높아 자금 부담이 큰 단지: 중도금 대출 한도나 잔금 계획이 맞지 않아 포기하는 당첨자가 나옵니다
- 규제지역 단지: 재당첨 제한·전매 제한 등 부담 때문에 막판에 포기하는 사례가 있습니다
- 가점 계산 오류 등 부적격 당첨 비율이 높은 단지: 무주택기간·부양가족수를 잘못 입력한 부적격 취소 물량이 예비입주자에게 돌아갑니다
- 비선호 타입·저층 물량이 많은 단지: 당첨자들이 계약을 포기한 물량이 동·호수 추첨에 나옵니다
입주자모집공고에서 공급 세대수·타입 구성과 계약 일정을 미리 읽어 두면 예비 순번의 현실성을 가늠하는 데 도움이 됩니다. 공고문 읽는 법은 입주자모집공고 읽는 법을 참고하세요.
무순위 청약(줍줍)과의 차이
예비입주자가 모두 소진되고도 남는 물량은 무순위 공급으로 넘어갑니다. 두 제도는 성격이 다릅니다.
| 구분 | 예비입주자 | 무순위 청약 |
|---|---|---|
| 대상 | 본청약 신청자 중 낙첨자 | 새로 신청받음 |
| 선정 | 청약 때 부여된 순번·추첨 | 별도 추첨 |
| 시점 | 당첨자 계약 직후 | 예비입주자 소진 후 |
즉 예비입주자는 본청약에 넣었던 사람만 받을 수 있는 “패자부활 1차전”이고, 무순위는 그 뒤에 열리는 공개 재모집입니다. 무순위 공급의 자격 요건과 절차는 무순위 청약(줍줍) 가이드에서 자세히 정리했습니다.
정리
예비당첨은 그 자체로는 당첨이 아니므로 통장도 지위도 잃지 않습니다. 갈림길은 동·호수 추첨입니다. 추첨에 참가해 동·호수를 배정받는 순간 계약 여부와 관계없이 당첨자로 처리된다는 점, 이것이 예비당첨에서 기억해야 할 단 하나의 규칙입니다. 자금 계획이 선다면 예비 앞 순번은 사실상 두 번째 당첨 기회이고, 확신이 없다면 추첨 불참으로 깔끔하게 다음 기회를 노리는 것이 좋습니다.